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Selbst auf dem Höhepunkt der Negativzinsen konnten Anlagen in Schweizer Hypotheken im Gegensatz zu Schweizer-Franken-Obligationen stets eine positive Rendite auf Verfall aufweisen. Wenig erstaunlich haben sie sich damit als eine attraktive Alternative für Schweizer Pensionskassen erwiesen. Nach jahrelang rückläufigen Volumina haben diese ihre Investments in Hypotheken – über die Direktvergabe oder über kollektive Anlagevehikel – seit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses im Jahr 2015 wieder deutlich erhöht (siehe Grafik).

Dieser markante Anstieg wurde auch durch den vereinfachten Zugang zu dieser Anlageklasse begünstigt. Dank dem Aufkommen neuer Vermittlungsplattformen und Kollektivanlagen können Pensionskassen relativ schnell und einfach in Hypotheken investieren. Auch der Übergang ins Positivzinsumfeld Ende 2021 hat dem Wachstum keinen Abbruch getan. Hypothekenanlagen konnten ihren Renditeaufschlag gegenüber Schweizer Obligationen beibehalten, und die margenstützenden Faktoren bleiben intakt.

Banken dominieren den Markt

Während der Negativzinsjahre wurde der Schweizer Hypothekenmarkt durch das Eintreten neuer Player vermeintlich aufgemischt. Ein Blick in die aktuelle Verteilung des Gesamtmarktes zeigt jedoch, dass Banken die Kreditvergabe mit einem Marktanteil von rund 95 Prozent weiterhin deutlich dominieren. Der Moneypark-Studie zum Schweizer Hypothekarmarkt 2022 ist zu entnehmen, dass Pensionskassen oder Versicherungen mit einem Anteil von 2 respektive 3 Prozent weiterhin nur eine marginale Rolle spielen.

Dieser Marktkonstellation ist es auch zu verdanken, dass Hypothekarzinsen selbst in Extremphasen eine gewisse Untergrenze – im Fachjargon Zinssatzfloor genannt – nie unterschritten haben. Banken haben bei den Kundeneinlagen von Privatanlegenden weitestgehend auf Negativzinsen verzichtet. Im Gegenzug wurden auf der anderen Seite der Bilanz auch keine Negativzinsen an die Hypothekennehmenden weitergegeben.

Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen ab Ende 2021 konnte am Hypothekenmarkt praktisch vollumfänglich in die Kreditkonditionen übernommen werden. Somit haben sich die Margen relativ stabil – und in jüngster Zeit sogar leicht positiv – entwickelt. Kundeneinlagen bei Banken werden aktuell wieder positiv verzinst. Zudem hat sich für Banken die Aufnahme von Fremdmitteln am Kapitalmarkt etwas verteuert. Dies führt zu höheren Refinanzierungskosten, die sich auf die Kreditkonditionen ebenso auswirken wie die regulatorischen Vorschriften zur höheren Eigenmittelunterlegung.

Dank der stabilen und sich sogar leicht vorteilhaft entwickelnden Margensituation am Hypothekenmarkt bleibt die Anlageklasse für Pensionskassen attraktiv. Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich robust und konnte den Zinsanstieg der vergangenen zwei Jahre gut verdauen. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, und die Ausfallraten sind sehr tief, insbesondere auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern.

Nachdem die Schweizerische Nationalbank den Leitzins im März und im Juni dieses Jahres wieder um je 0.25 Prozent gesenkt hat, ist eine weitere Zinssenkung am Markt um 0.25 Prozent bis Ende Jahr schon eingepreist. Dies dürfte den Immobilienmarkt weiter stützen und auch keine nennenswerten Bewegungen bei den Hypothekenmargen auslösen.

Sinnvolle Portfoliobeimischung

Selbst mit qualitativ einwandfreien Hypotheken sind gegenüber Schweizer-Franken-Obligationen mit hoher Bonität Renditeaufschläge von bis zu 1 Prozent möglich. Der Renditevorteil, die dank Schuldbriefdeckung hohe Sicherheit und der positive Diversifikationseffekt machen die Anlageklasse zu einer idealen Portfolioergänzung. Ihr Anteil lag gemäss der «Pensionskassenstatistik 2022» des Bundesamtes für Statistik zuletzt bei durchschnittlich 2 Prozent.
Angesichts dieser immer noch recht tiefen Allokation besteht bei vielen Pensionskassen noch Raum für höhere Hypothekenengagements. Um erfolgreich in Schweizer Hypotheken zu investieren, ist ein ausgeprägtes Verständnis für die Eigenheiten dieses Marktes erforderlich. Der richtige Zugang zu Hypotheken, ein robuster Kreditprozess, striktes Risikomanagement sowie eine breite Diversifikation im Hypothekenportfolio bilden weitere entscheidende Erfolgsfaktoren.

Daniel Ammon, Leiter Institutional Client Coverage Schweiz, und Samuel Leuenberger, Portfolio Manager Hypotheken, beide ÃÛ¶¹ÊÓƵ Asset Management, Zürich.