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Steuern auf Immobilien
Wenn Sie Grundstücke im Privatvermögen verkaufen, fällt die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer an. Wie wird sie berechnet? Wer muss sie zahlen? Worauf müssen Sie achten?
Inhalt:
Beim Immobilienverkauf fällt die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer an. Besteuert wird hierbei die Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkaufspreis. Zur Berechnung der ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer wird nicht nur der Steuersatz des jeweiligen Kantons, sondern auch die Besitzdauer herangezogen. Entrichten muss diese Steuer die Verkäuferin oder der Verkäufer der Immobilie.
Die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer fällt immer dann an, wenn bei dem Verkauf einer Immobilie der Verkaufserlös über dem Anlagewert liegt. Normalerweise geht der Anlagewert aus dem Kaufpreis hervor, den die Alteigentümerin oder der Alteigentümer seinerzeit selbst bezahlt hat. Einige Kantone gehen nach einer längeren Besitzdauer (z.B. mehr als 20 Jahre) dazu über, einen Ersatzwert heranzuziehen. In der Regel entspricht dieser Wert dem bei Beginn dieser Frist geltenden Wert.
Der Kaufpreis lässt sich aus dem damaligen Kaufvertrag ablesen. Hinzugerechnet werden wertsteigernde Investitionen wie z.B. der Bau einer Garage oder eine neue Dämmung. Auch Transaktionskosten, wie z.B. ²Ñ²¹°ì±ô±ð°ù²µ±ð²úü³ó°ù±ð²Ô, können angesetzt werden.
Die Erhebung der ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer wird von den Kantonen geregelt, womit es sowohl in der Höhe der ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð als auch in der Ausgestaltung zu erheblichen Unterschieden kommt. In vielen Kantonen ist die Gewinnsteuer progressiv ausgestaltet. Mit dem Gewinn steigt die Steuerlast also überproportional. Meist fällt die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer umso niedriger aus, je länger die Immobilie gehalten wurde.
Im Kanton Zürich beispielsweise sind die ersten 5000 CHF steuerfrei. Das kantonale Steueramt gewährt bei Verkäufen nach 5 Jahren einen Rabatt von 5%, nach 6 Jahren von 8%, nach 7 Jahren von 11% und nach 20 Jahren und mehr von 50% (Höchstabzug). Bei Verkäufen unter einem Jahr erhebt es einen Zuschlag von 50% und bei Verkäufen unter zwei Jahren einen Zuschlag von 25%.
Die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer muss die Verkäuferin oder der Verkäufer einer Liegenschaft bezahlen. Es handelt sich allerdings um eine sogenannte Objektsteuer. Falls die Verkäuferin oder der Verkäufer ins Ausland verzogen ist oder anderweitig nicht für die Steuerzahlung habhaft zu machen ist, hat der Kanton ein Pfändungsrecht auf das Grundstück. In einem solchen Fall besteht für Käuferinnen und Käufer die Gefahr, dass sie die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer selbst bezahlen müssen.
Einige möchten den Verkauf selbst in die Hand nehmen, andere delegieren ihn lieber an Profis. Egal, welcher Typ Sie sind: Über uns finden Sie genau die Unterstützung, die Sie wünschen.
Es gibt nur eine Möglichkeit, sich vor der Zahlung der Steuer zu schützen – und das ist die Sicherstellung der ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer. Diese muss allerdings ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten werden. Eine Lösung wäre z.B., dass die Verkäuferin oder der Verkäufer den zu erwartenden Steuerbetrag im Voraus bei der Gemeinde hinterlegt. Dazu erkundigt man sich im Vorhinein bei der Gemeinde nach der Höhe des voraussichtlichen Steuerbetrags.
Im Kaufvertrag könnte für ein Haus im Wert von 1 Mio. CHF folgende Kaufpreistilgung vereinbart sein: Die Käuferin oder der Käufer übernimmt die Hypothek von 600 000 CHF. Zur Sicherstellung der ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer zahlt er 50 000 CHF an die Steuerbehörde. An die Verkäuferin oder den Verkäufer überweist er die restliche Summe von 350 000 CHF.
Gibt es Freibeträge oder Ausnahmen?
Einige Kantone verzichten auf die Steuer, wenn sie unter 100 CHF liegt. Andere Kantone gewähren in ihren Tarifen einen erheblichen Steuerfreibetrag. Dieser liegt in Luzern beispielsweise bei 13 000 CHF.
Grundsätzlich entsteht die Steuerschuld mit dem Eintrag der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Unter bestimmten Umständen kann die Zahlung allerdings aufgeschoben werden. Dazu zählen Erbschaft, Schenkung oder Erbvorzug.
In manchen Fällen kommt der Aufschub einem Verzicht auf die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer gleich. Dies ist der Fall, wenn Sie vom ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ô ein neues Eigenheim kaufen und dort bis zu Ihrem Lebensende wohnen. Es handelt sich um eine sogenannte «Ersatzbeschaffung». Dazu muss die Ersatzimmobilie allerdings in der Regel innerhalb von zwei Jahren beschafft werden.
Gründe für Aufschub:
Wie kann die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer reduziert werden?
Bei der ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer gibt es wenig Spielraum. Die Anrechnung von wertvermehrenden Aufwendungen und Transaktionskosten verringert allerdings den ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ô und damit die Steuerlast.
Faktoren, die Steuerlast verringern:
Wie unterscheidet sich die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer in den Kantonen in der Schweiz?
Je nach Kanton kann die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer recht unterschiedlich ausfallen.Â
Kanton | Kanton | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð |
|---|---|---|---|
Kanton | Aargau | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 40% im ersten Besitzjahr bis zu 5% im 25. Besitzjahr |
Kanton | Appenzell Ausserrhoden | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 30%. Ab dem zehnten Jahr gibt es eine Ermässigung von 2,5% pro Jahr bis zu einer Steuerermässigung von 50%. Wird unter 3000 CHF nicht erhoben. |
Kanton | Appenzell Innerrhoden | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | Steigt von 10% bis 40% je nach Höhe des Gewinns. Wird mit der Besitzdauer reduziert bis zu einer Steuerermässigung von 50%. Wird unter 4000 CHF nicht erhoben. |
Kanton | Basel-Landschaft | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | Steigt von 3% auf 25% je nach Höhe des Gewinns. Wenn das Haus 20 Jahre oder länger in Besitz war, wird die Steuer um 5000 bis 50 000 CHF reduziert. |
Kanton | Basel-Stadt | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 60%. Nach drei Jahren sinkt der Steuersatz um monatlich 0,5%. Ab dem neunten Besitzjahr 30%. |
Kanton | Bern | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | Steigt von 1,4% auf 8,1% je nach Höhe des Gewinns. Ab dem fünften Besitzjahr beträgt die Steuerermässigung 2%. Maximale Ermässigung von 70% möglich. |
Kanton | Freiburg | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 35,2% (bis 2 Jahre Besitz) bis zu 16% (ab 15 Jahren Besitz). Wird unter 6000 CHF nicht erhoben. |
Kanton | Genf | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 50% (bis zu 2 Jahre) bis 10% (25 Jahre). Ab 25 Jahre 0%. |
Kanton | Glarus | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 10% bis 30% je nach Höhe des Gewinns. Reduziert sich mit Besitzdauer. Wird unter 5000 CHF nicht erhoben. |
Kanton | ³Ò°ù²¹³Ü²úü²Ô»å±ð²Ô | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 5% bis 25% je nach Höhe des Gewinns. Ab 191 000 CHF 15%. Reduziert sich mit Haltedauer. Wird unter 4200 CHF nicht erhoben. |
Kanton | Jura | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 3,5% bis 6% je nach Höhe des Gewinns. Reduziert sich mit Besitzdauer. Wird unter 4000 CHF nicht erhoben. |
Kanton | Luzern | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | Wird nach progressivem Einkommenssteuersatz berechnet. Bis 13 000 CHF steuerfrei. |
Kanton | Neuenburg | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 10% bis 30% je nach Höhe des Gewinns |
Kanton | Nidwalden | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 36% (ab 1 Jahr Besitz) bis 12% (bei Besitz über 30 Jahren) |
Kanton | Obwalden | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 1,8%. Keine Steuerermässigung nach Besitzdauer. Wird unter 5000 CHF nicht erhoben. |
Kanton | Schaffhausen | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 2% bis 15%. Reduziert sich nach 6 Jahren Besitzdauer. Bis 5000 CHF steuerfrei. |
Kanton | St. Gallen | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | Folgt Einkommenssteuertarif. Mit Faktor multipliziert. Bis 2200 CHF steuerfrei. |
Kanton | Schwyz | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 8% bis 30% je nach Höhe des Gewinns. Erhöhung und Absenkung je nach Besitzdauer. |
Kanton | Solothurn | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | Entspricht Einkommenssteuertarif. Ermässigung nach Besitzdauer. Steuerfrei bis 10 000 CHF. |
Kanton | Tessin | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 31% (bis 1 Jahr Besitz) bis 4% (ab 30 Jahren Besitz) |
Kanton | Thurgau | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 40% vom steuerbaren Gewinn. Ermässigung nach Besitzdauer. |
Kanton | Uri | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 4% bis 35% je nach Höhe des Gewinns. Bis 7000 CHF steuerfrei. |
Kanton | Waadt | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 30% (bis 1 Jahr Besitz) bis 7% (Besitz ab 24 Jahren) |
Kanton | Wallis | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 12% bis 24% je nach Höhe des Gewinns. Ab dem 6. Besitzjahr Ermässigung um 4% pro Jahr. |
Kanton | Zug | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 10% bis 60% je nach berechneter Rendite. Ermässigung nach Besitzdauer. Bis 5000 CHF steuerfrei. |
Kanton | Zurich | ³§³Ù±ð³Ü±ð°ù²õä³Ù³ú±ð | 10% bis 40% je nach Höhe des Gewinns. Je nach Besitzdauer wird Steuersatz um 5% bis 50% verringert. Bis 5000 CHF steuerfrei. |
Welche Dokumente und Informationen werden benötigt, um die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer zu deklarieren?
Um die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer zu ermitteln, werden von dem Verkaufspreis die Anlagekosten (Kaufpreis plus wertvermehrende Ausgaben) abgezogen. Dazu werden einerseits aktuelle Dokumente zum Verkauf und zu den Transaktionskosten sowie ältere Dokumente zu den Kosten für Kauf und Errichtung der Immobilie benötigt. Dies sind hauptsächlich:
Aktuelle Nachweise:
Alte Dokumente:
Alle Fakten zu Ihrer Wunschgemeinde
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An der ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer führt kaum ein Weg vorbei. Der steuerliche Gestaltungsspielraum fällt gering aus. Lediglich durch Erbgänge oder Ersatzbeschaffung lässt sich die Steuer aufschieben.
Käuferinnen und Käufer von Immobilien sollten sich auf jeden Fall eine Sicherstellung der ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer im Kaufvertrag bestätigen lassen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer die ³Ò°ù³Ü²Ô»å²õ³Ùü³¦°ì²µ±ð·É¾±²Ô²Ôsteuer tatsächlich zahlt und sie nicht auf den Käufer zurückfällt.
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