La via per un equo trasferimento immobiliare
Spesso gli immobili hanno un elevato valore sentimentale.

L’essenziale in breve

  • Se la testatrice o il testatore non ha un testamento o un contratto successorio, l’intera massa ereditaria viene distribuita conformemente in base alle norme del diritto successorio, che possono non soddisfare le aspettative dei superstiti.
  • Se il coniuge superstite desidera rimanere nella casa come unico proprietario, deve compensare gli eredi legali fino alla loro porzione legittima.
  • Al fine di evitare controversie nella comunione ereditaria, il regolamento e i trasferimenti di diritto successorio andrebbero chiariti quando si è ancora in vita.

In molte famiglie, gli immobili sono una componente essenziale del patrimonio. Tuttavia, una casa non si può dividere o, anche se molto grande, convertire facilmente in vari appartamenti più piccoli. Ciò rende il passaggio ereditario complicato. Per di più, gli immobili hanno spesso un elevato valore sentimentale, oltre che materiale.

In questo articolo, mostriamo quali ostacoli possono presentarsi quando si eredita una casa o più in generale immobili a uso abitativo, e forniamo consigli su come superarli.

Immobili in eredità: le emozioni giocano un ruolo importante

Il valore di una casa può variare nel corso del tempo, ma per i suoi proprietari e proprietarie esso è legato anche a fattori personali ed emotivi.

Per esempio, possedete una casa in montagna, una casa plurifamiliare come immobile a reddito e l’abitazione in cui vivete, dove sono cresciuti i vostri due figli. Come dividereste queste tre proprietà tra i due?

Proprio in virtù del valore emotivo, da parte dei genitori c’è spesso il desiderio che la casa di famiglia resti ai figli e non sia venduta a terzi. Ma cosa si fa se i figli non vogliono ereditare gli immobili? Forse vogliono costruirsi una casa loro, o forse stanno fondando un’azienda e hanno bisogno di un capitale iniziale.

Inoltre, gestire un immobile è spesso oneroso, e non bisogna sottovalutare i costi di manutenzione. Magari si prospetta una costosa ristrutturazione? Ci sono ipoteche di cui farsi carico? In famiglia bisognerebbe pensare a tutte queste domande e parlarne apertamente.

Cosa succede con gli immobili quando nulla viene regolato

Se la defunta o il defunto lascia in eredità la casa o l’appartamento, in base alla liquidazione del regime dei beni essi verranno inclusi completamente nella massa ereditaria. Secondo quanto prevede il diritto successorio, il genitore superstite ha diritto a metà dell’eredità, i figli ereditano l’altra metà. Tuttavia, queste regole spesso non soddisfano le aspettative e le esigenze delle famiglie, dato che spesso il coniuge superstite vorrebbe continuare ad abitare in quell’immobile come proprietario unico. In tal caso, agli altri eredi devono essere assegnate altre parti del patrimonio complessivo, oppure deve essere loro liquidata la rispettiva quota di eredità.

Potete leggere di più sulla successione legale nel nostro articolo Come affrontare la successione per tempo.

Se uno degli eredi vuole ricevere il pagamento della sua parte di eredità, si pongono, tra l’altro, le domande seguenti:

  • Vi è sufficiente patrimonio liquido per i pagamenti agli eredi? È possibile pagare anche le relative imposte sulle successioni?
  • Si vuole lasciare al genitore un diritto di usufrutto o di abitazione? In caso affermativo, qual è il suo valore e come deve essere tassato?
  • La soluzione migliore è forse il permanere della comunità ereditaria, senza divisione dei beni successori e pagamenti agli eredi?

Se un immobile viene ereditato più volte nel corso degli anni, la comunità ereditaria cresce senza un’adeguata regolamentazione, cosa che può complicare la gestione o la vendita dell’immobile, data la necessità dell’unanimità nelle decisioni. Questo è uno dei motivi per cui bisognerebbe considerare una regolamentazione in materia di diritto successorio o un trasferimento in vita.

I punti da tenere a mente in caso di trasferimento in vita

Il trasferimento in vita implica che le eredi o gli eredi ottengono il possesso di uno o più immobili in anticipo. In tal caso è necessario prestare attenzione ai seguenti punti.

  • Anche se un immobile viene trasferito come anticipo ereditario, il suo valore d’imputazione è stabilito al momento della successione. Se il valore dell’immobile nel frattempo è cambiato, si generano richieste di compensazione all’interno della comunità ereditaria.
  • Poiché un immobile non è divisibile facilmente, può accadere che nella massa ereditaria non si disponga di liquidità sufficiente e che l’immobile debba essere venduto per il pagamento delle porzioni legittime.
  • Se intendete assegnare l’immobile a un figlio, dovete prima verificarne la sostenibilità finanziaria, se vi grava ancora un’ipoteca. Bisogna poi controllare la liquidità necessaria per i versamenti ai coeredi e i pagamenti degli oneri fiscali.

Considerate anche le esigenze dei beneficiari

Spesso sia noi sia i nostri discendenti abbiamo un forte legame sentimentale con i nostri immobili. Perciò è consigliabile chiarire se il trasferimento di un immobile a un figlio corrisponda anche alle esigenze di quest’ultimo, senza portare a conflitti tra i discendenti. Scoprite di più su questo tema nel nostro articolo «Eredità: come evitare conflitti».

Inoltre, consultate la checklist ÃÛ¶¹ÊÓƵ sugli immobili, se vi trovate concretamente di fronte alla sfida di un’equa ripartizione immobiliare.

Checklist sugli immobili

Tenete a mente queste linee guida per una successione immobiliare che poggi su fondamenta solide:

  • Di regola gli immobili costituiscono la componente principale della massa ereditaria. La loro trasmissione ha dunque un peso notevole sulla pianificazione successoria e sulle parti interessate.
  • Assicuratevi di conoscere i desideri e le idee dei vostri eredi riguardo agli immobili esistenti e verificate la sostenibilità di eventuali ipoteche in essere.
  • Nel caso di anticipazione di eredità tramite un immobile sarebbe opportuno, in accordo con tutti i membri della famiglia interessati, fissare per iscritto il suo valore e l’ammontare dell’eventuale compensazione finanziaria per gli altri aventi diritto all’eredità.
  • Più spesso un immobile senza un’apposita regolamentazione di successione viene ereditato, più grande diventa la comunità ereditaria. Ciò complica il coordinamento nella gestione o in una possibile vendita.
  • Se si pensa di vendere un immobile da reddito, il portafoglio investimenti deve tener conto di ciò che comporta la cessazione di introiti regolari da locazione.
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