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Rendite 10-jährige Bundesobligation, Nettoanfangsrendite Prime-Immobilien und resultierende Risikoprämie (%)

Quelle: Wüest Partner, Schweizerische Nationalbank, ÃÛ¶¹ÊÓƵ Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), Letzter Datenpunkt: 3Q24; November 2024
Die vergangene Performance liefert keine Hinweise auf die künftige Performance.

Leerwohnungen (Total (linke Achse); in % des Bestands (rechte Achse))

Quelle: Bundesamt für Statistik; September 2024; Letzter Datenpunkt: Juni 2024

Das makroökonomische Umfeld der vergangenen Jahre war von viel Unruhe geprägt. Auf die Pandemie und den daraus resultierenden Konjunktureinbruch folgten Inflation, Zinserhöhungen und damit verbundene Rezessionsängste sowie geopolitische Verwerfungen. Die resultierende Unsicherheit zeigt sich auch in der Stimmung der Schweizer Wirtschaftsakteure. Als wichtigster Handelspartner der Schweiz setzt die Schwäche der deutschen Industrie dem verarbeitenden Gewerbe hierzulande zu. Dies wird deutlich am Einkaufsmanagerindex (Purchasing Managers' Index – PMI), der für die Industrie nun seit Januar 2023 konstant unter der Wachstumsgrenze von 50 Punkten liegt. Mit einer Spanne der Werte zwischen 43 und 57 Punkten seit Januar 2023 zeigt der Einkaufmanagerindex im Dienstleistungsbereich zwar ein etwas weniger düsteres Bild als der Industrieindex, gleichzeitig spiegelt die hohe Volatilität die erhöhte Unsicherheit wider.

Nach einem moderaten Wachstum von 0,7% im Jahr 2023 konnte die Schweizer Wirtschaft, trotz des mangelnden Rückenwindes aus dem Ausland, nach einem Wachstum von 0,5% im ersten Quartal 2024, mit 0,7% im zweiten Quartal sogar ein – begünstigt durch eine kräftige Expansion in der chemisch-pharmazeutischen Industrie – leicht überdurchschnittliches Wachstum verzeichnen. Das Wachstum am Arbeitsmarkt präsentiert sich nicht entsprechend dem Wachstum der Schweizer Wirtschaft. Nach dem deutlichen Beschäftigungswachstum von 77 200 Vollzeitäquivalenten (VZAE) im Jahr 2023 war das Beschäftigungswachstum im ersten Halbjahr 2024 mit 26 900 VZAE eher moderat. Analog ist auch die Arbeitslosenquote im bisherigen Jahresverlauf von 2,2% im Januar auf 2,5% im September gestiegen. Somit wird für 2024 mit einem Gesamtwachstum von 1,4% gerechnet, was zwar eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr bedeutet, jedoch nach wie vor unter dem Trendwachstum von 1,6% liegt.

Die Inflation in der Schweiz liegt, im Kontrast zum europäischen Ausland und den USA, seit inzwischen mehr als einem Jahr konstant im Zielband der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zwischen 0 und 2%. Auch im 3. Quartal 2024 ist der Inflationsdruck in der Schweiz gegenüber dem Vorquartal nochmal deutlich gesunken. Insbesondere die Importgüter wirken bereits seit November 2023 deflationär. Auch bei den Inlandgütern hat die Veränderungsrate gegenüber dem Vorjahresmonat im Jahr 2024 die 2%-Marke aber nicht mehr überschritten. Entsprechend wurde der Leitzins im September wiederum um 25 Basispunkte auf nun 1% gesenkt. Mit der Erstarkung des Franken und der Entspannung bei den Energiepreisen wurde ebenfalls die bedingte Inflationsprognose der SNB im September deutlich nach unten angepasst. Damit werden aktuell zwei weitere Zinssenkungen im Dezember 2024 und März 2025 um je 25 Basispunkte erwartet.

Nachdem Schweizer Immobilienanlagen in den vergangenen zwei Jahren etwas an Attraktivität eingebüsst hatten, hat sich die Stimmung bei den Anlegern, auch dank der Normalisierung der Risikoprämie, im Jahr 2024 wieder erheblich gebessert. Mit etwa 175 Basispunkten liegt die Risikoprämie für direkte Immobilienanlagen im 3. Quartal inzwischen wieder leicht über dem Niveau des langjährigen Mittelwerts (Abb. 1). Neben dem deutlichen Rückgang der Renditen auf Bundesobligationen wirken sich hier die Korrekturen bei den Immobilienrenditen der vergangenen 24 Monate positiv aus. Im Vergleich zum Tiefpunkt im ersten Halbjahr 2022 sind die Spitzenrenditen im Wohnsegment um insgesamt 65 Basispunkte gestiegen, im Einzelhandel um 53 Basispunkte. Die vergleichsweise niedrigen Korrekturen im Einzelhandel lassen sich mit der vom Boom des Onlinehandels bedingten geringeren Kompression der Renditen in diesem Segment während der Pandemie erklären. Wohnliegenschaften haben im Gegenzug während dieser Zeit starke Renditekompressionen verzeichnet, was in einer etwas stärkeren Korrektur nach der Zinswende resultiert hat. Bei Büroliegenschaften kommen zu den veränderten Bedingungen an den Kapitalmärkten strukturelle Verschiebungen, die das Segment zusätzlich unter Druck setzen. Weltweit haben Büroliegenschaften daher in den vergangenen zwei Jahren die stärksten Korrekturen hinnehmen müssen. Mit einem Anstieg der Rendite um 70 Basispunkte haben Büros in der Schweiz ebenfalls die deutlichste Korrektur erfahren, im internationalen Vergleich bleibt diese aber moderat.

Zuletzt hat sich über alle Segmente bei den Renditen wieder eine Stabilisierung gezeigt und seit dem 3. Quartal 2024 gar wieder leichte Kompressionen.

Die Fundamentaldaten am Schweizer Wohnungsmarkt bleiben sehr positiv. Nach dem Rekordwert im Jahr 2023 ist die Nettozuwanderung mit knapp 58 000 zwischen Januar und September 2024 zwar im Vorjahresvergleich rückläufig, liegt aber anhaltend auf hohem Niveau. Somit steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stark an, während sich die Ausweitung des Angebots mit 38 000 baubewilligten Wohneinheiten in den vergangenen 12 Monaten nur langsam von dem sehr niedrigen Niveau erholt. Damit sinkt die Leerwohnungsziffer weiter von 1,15% im Vorjahr auf aktuell 1,08%. Getrieben war der Rückgang einmal mehr durch die Mietwohnungen, wo der Leerstand um 8,6% zurückging, während 9,5% mehr Eigentumswohneinheiten verzeichnet wurden (Abb. 2).

Die anhaltende Knappheit treibt die Mieten folglich weiter nach oben: Gemäss Wüest Partner sind die Angebotsmieten im 2Q24 schweizweit um 6,4% gestiegen. Auch im 3. Quartal war das Wachstum mit 3,8% im Vorjahresvergleich, trotz des bereits kräftigen Anstieg von 3,9% im Vorjahresquartal, anhaltend stark.

Im vergangenen Jahr wurden am Mietwohnungsmarkt durch zwei Anhebungen des hypothekarischen Referenzzinssatz um je 25 Basispunkte im Juni und Dezember 2023 auch die Bestandsmieten angehoben. Da sich der Referenzzinssatz auf den volumengewichteten, durchschnittlichen Zinssatz der ausstehenden Hypothekarforderungen der Schweizer Banken bezieht, wird durch den aktuellen Rückgang der Hypothekarzinsen mit keiner weiteren Anhebung des Referenzzinssatzes mehr gerechnet. Durch den hohen Anteil von Festhypotheken steigt jedoch, je nach Laufzeit und Zeitpunkt der Refinanzierung, für einen Teil des Gesamthypothekarbestandes das Zinsniveau trotz der Leitzinssenkungen weiter an. Damit werden Veränderungen, und damit auch der aktuelle Rückgang im Zinsniveau, erst zeitverzögert im Referenzzinssatz reflektiert.

Der Markt für kommerzielle Flächen wurde neben der Zinswende auch von der anhaltenden Unsicherheit bezüglich dem künftigen Flächenbedarf angesichts hybrider Arbeitsmodelle und dem Wachstum des Onlineshopping erfasst. Dazu kommt die wenig dynamische konjunkturelle Lage, auf die das kommerzielle Segment per se sensitiver reagiert als der Wohnungsmarkt. Trotz dieser widrigen Umstände präsentieren sich die kommerziellen Segmente am Schweizer Immobilienmarkt verhältnismässig robust.

Auf dem Büroflächenmarkt wirkt das Beschäftigungswachstum stabilisierend. Mit +26 900 Vollzeitäquivalenten ebbte das Wachstum im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zu 2023 zwar etwas ab, blieb aber positiv. Daneben hilft, dass Schweizer Unternehmen gemäss dem Immobiliendienstleister CBRE im internationalen Vergleich eine überdurchschnittliche Büropräsenz verzeichnen. Damit bleibt die Angebotsquote in den Schweizer Bürostandorten grösstenteils stabil. Vor allem die Nachfrage nach Büroräumlichkeiten an Toplagen bleibt bestehen. Da sekundäre Objekte am Vermietungsmarkt im Zuge von Flächenkonsolidierungen dagegen einen zunehmend schwierigen Stand haben, resultiert eine Polarisierung des Mietmarktes. Diese zeigt sich in der unterschiedlichen Entwicklung der Mieten: Während Primemieten seit Beginn der Pandemie um 4,1% gestiegen sind, sind die Durchschnittsmieten um 5% zurückgegangen.

Verkaufsflächen sehen sich Onlinehandel-bedingten strukturellen und konjunkturellen Herausforderungen gegenüber. Jedoch hellt die Konsumentenstimmung dank Reallohnwachstum wieder auf, wobei das Wachstum der Detailhandelsumsätze verhalten bleibt. Entsprechend präsentiert sich auch die Situation am Einzelhandelsmarkt: Gemäss Wüest Partner sind die Mieten für Verkaufsflächen im 3Q24 im Vergleich zum Vorquartal nochmal um 0,3% zurückgegangen. An den Spitzenlagen, die auch durch die Wiederkehr der Touristen gestützt werden, haben, insbesondere in Zürich, die Mieten dagegen deutlich angezogen.