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Rendement des emprunts à 10 ans de la Confédération, rendements initiaux nets de l’immobilier haut de gamme et prime de risque associée (en %)

Sources: Wüest Partner, BNS, ÃÛ¶¹ÊÓƵ Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); dernières données au T3 2024; novembre 2024
Les performances passées ne sont pas indicatives des performances futures.

Logements vacants (total, éch. de gauche; en % du parc, éch. de droite)

Sources: Office fédéral de la statistique, septembre 2024; dernières données en juin 2024

L’environnement macroéconomique de ces dernières années a été marqué par de nombreuses inquiétudes. La pandémie et l’effondrement conjoncturel associé ont été suivis par l’inflation, la remontée des taux d’intérêt, et des craintes de récession, ainsi que par des troubles géopolitiques. L’incertitude, qui en résulte, se reflète notamment dans le moral des acteurs économiques suisses. La faiblesse de l’industrie en Allemagne, principal partenaire commerciale de la Suisse, affecte l’industrie manufacturière du pays. L’indice des directeurs d’achat (Purchase Manager Index - PMI) industriel, constamment en dessous du seuil de croissance de 50 points depuis janvier 2023, en est la preuve. Variant entre 43 et 57 points depuis lors, le PMI du secteur tertiaire (services) présente certes un tableau un peu moins sombre que l’indice industriel, mais sa forte volatilité témoigne d’une incertitude accrue.

Après une croissance modérée de 0,7% sur l’année 2023, l’économie suisse a quand même affiché une croissance légèrement supérieure à la moyenne malgré le manque de soutien venant de l’étranger: 0,7% au 2e trimestre 2024 (après +0,5% au 1er trimestre), favorisée par la forte expansion dans l’industrie chimique et pharmaceutique. La croissance du marché du travail en Suisse ne suit toutefois pas celle de l’économie nationale. Après la nette progression en 2023 (+77 200 équivalents temps plein (ETP)), la croissance de l’emploi a été plutôt modérée au premier semestre 2024 (+26 900 ETP). De même, le taux de chômage a augmenté depuis janvier, passant de 2,2% à 2,5% en septembre. On s’attend donc à une croissance globale de 1,4% en 2024, certes nettement meilleure qu’en 2023, mais toujours inférieure à la croissance tendancielle de 1,6%.

Contrairement aux autres pays européens et aux États-Unis, l’inflation en Suisse évolue depuis plus d’un an dans la plage visée par la Banque nationale suisse (BNS), soit entre 0 et 2%. Au 3e trimestre 2024, les pressions inflationnistes en Suisse ont encore nettement diminué par rapport au trimestre précédent. Les biens importés, en particulier, ont déjà un effet déflationniste depuis novembre 2023. Concernant les biens intérieurs, l’augmentation sur un an n’a pas non plus dépassé les 2% en 2024. En conséquence, le taux directeur a de nouveau été abaissé de 25 points de base en septembre à 1%. La prévision d’inflation conditionnelle de la BNS a également été nettement revue à la baisse suite au renforcement du franc et à la détente des prix de l’énergie. On s’attend donc actuellement à deux nouvelles baisses de taux de 25 points de base, en décembre 2024 et mars 2025.

Alors que les placements immobiliers suisses avaient quelque peu perdu de leur attrait ces deux dernières années, le moral des investisseurs s’est considérablement amélioré en 2024, notamment grâce à la normalisation des primes de risque. À environ 175 points de base, la prime de risque pour les placements immobiliers directs au 3e trimestre est à nouveau légèrement supérieure au niveau de la moyenne à long terme (graph.1).. Outre le net recul de la rémunération des emprunts de la Confédération, les corrections des rendements immobiliers des 24 derniers mois ont un effet positif dans le cas présent. Par rapport au point le plus bas du 1er semestre 2022, les rendements les plus bas ont augmenté de 65 points de base au total dans le segment résidentiel, et de 53 points de base pour les surfaces de vente au détail. Les corrections relativement faibles dans ce dernier segment s’expliquent par le recul des rendements durant la pandémie, due à l’essor du commerce en ligne. En revanche, les immeubles d’habitation ont connu de fortes baisses de rendement pendant cette période, se traduisant par une correction un peu plus forte après le revirement des taux. En ce qui concerne les surfaces de bureaux, des décalages structurels s’ajoutent à l’évolution des conditions sur les marchés des capitaux, ce qui exerce une pression supplémentaire sur ce segment. Au niveau mondial, celui-ci a donc subi les plus fortes corrections au cours des deux dernières années. Avec une hausse des rendements de 70 points de base, les bureaux en Suisse ont également subi la correction la plus nette, mais celle-ci reste modérée en comparaison internationale.

Récemment, les rendements se sont à nouveau stabilisés sur tous les segments et ont même été à nouveau légèrement compressifs depuis le troisième trimestre 2024.

Les fondamentaux du marché suisse du logement restent très positifs. Après le niveau record de 2023, l’immigration nette d’un peu plus de 50 000 personnes entre janvier et août septembre 2024 est en baisse par rapport à l’année précédente, mais reste à un niveau élevé. La demande en logements locatifs continue ainsi d’augmenter fortement, tandis que l’expansion de l’offre, avec 38 000 logements autorisés à la construction sur les 12 derniers mois, ne se remet que lentement de son atonie. Le taux de logements vacants continue donc de baisser, passant de 1,15% en 2023 à 1,08% actuellement. Une fois de plus, la baisse a été tirée par le segment locatif, où le taux de vacance a diminué de 8,6%, tandis que le nombre de logements en propriété a crû de 9,5% (graph. 2).

La pénurie persistante pousse donc les loyers à la hausse: selon Wüest Partner, les loyers à l’offre ont crû de 6,4% au 2^e trimestre 2024 à l’échelle du pays. Au 3e trimestre, l’enchérissement est resté soutenu (+3,8% en glissement annuel), malgré la hausse déjà importante de 3,9% au même trimestre de l’année précédente.
L’an passé, les loyers en cours sur le marché locatif ont également augmenté en raison de deux hausses du taux de référence hypothécaire, de 25 points de base chacune (en juin et décembre 2023). Comme le taux de référence se réfère au taux d’intérêt moyen (pondéré du volume des créances hypothécaires en cours des banques suisses), on ne s’attend plus à une nouvelle hausse du taux en raison de la baisse actuelle des taux d’intérêt hypothécaires. Toutefois, en fonction de la durée et du moment du refinancement, les taux d’intérêt continuent d’augmenter pour une partie du portefeuille hypothécaire total du fait de la forte proportion d’hypothèques à taux fixe et ce, malgré les baisses du taux directeur. Les changements, et donc la baisse actuelle du niveau des taux d’intérêt, ne se reflètent ainsi qu’avec du retard sur le taux de référence.

Outre la baisse des taux d’intérêt, le marché des surfaces commerciales a été affecté par l’incertitude persistante concernant les futurs besoins en surfaces face aux modèles de travail hybrides et à l’expansion du commerce en ligne. À cela s’ajoute une conjoncture peu dynamique, à laquelle le segment commercial est par définition plus sensible que le marché résidentiel. Malgré ces circonstances défavorables, les segments commerciaux du marché immobilier suisse se montrent relativement robustes.

Pour ce qui est des surfaces de bureaux, la croissance de l’emploi a un effet stabilisateur. Avec +26 900 ETP, la croissance s’est quelque peu ralentie au 1er semestre 2024 par rapport à 2023, mais elle reste positive. Par ailleurs, selon le prestataire de services immobiliers CBRE, le fait que les entreprises suisses maintiennent une présence au bureau supérieure à la moyenne internationale constitue un atout. Le taux d’offre de bureaux en Suisse reste ainsi généralement stable. La demande de surfaces dans les emplacements de premier choix reste notamment soutenue. En revanche, les bureaux moins désirables sont de plus en plus difficiles à louer en raison de la consolidation des surfaces, ce qui entraîne une polarisation du marché locatif. Cela se traduit par une divergence des loyers: alors que les loyers haut de gamme ont crû de 4,1% depuis le début de la pandémie, les loyers moyens ont baissé de 5%.

Si les surfaces de vente au détail sont confrontées à des défis structurels et conjoncturels dus au commerce en ligne, le moral des consommateurs s’améliore grâce à la croissance des salaires réels, même si la progression des ventes au détail reste modérée. Cela explique la situation sur le marché des surfaces de détail: selon Wüest Partner, les loyers ont encore reculé de 0,3% au 3e trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent. En revanche, ils ont nettement progressé sur les sites de premier ordre, sur fond de retour des touristes, notamment à Zurich.