Sostenibilità e immobili a reddito

Gli sforzi per ridurre le emissioni di CO₂ del nostro patrimonio edilizio sono tanti, anche per via delle pressioni a livello politico. Il volume di investimento per la riqualificazione di case plurifamiliari può superare complessivamente i 75 miliardi di franchi. Questo perché le case plurifamiliari esistenti vengono ancora riscaldate per oltre due terzi con fonti di energia fossili (petrolio e gas).

Quando conviene effettuare una riqualificazione energetica di una casa plurifamiliare?

Come coprire i costi della riqualificazione energetica? I costi di una riqualificazione energetica possono essere in gran parte trasferiti ai locatari, in quanto investimento che aumenta il valore dell’immobile. Dato che gli investimenti energetici sono detraibili a livello fiscale, un eventuale aumento del canone di locazione netto dovrebbe coprire la maggior parte dei costi. Se così non fosse, è consigliabile rimandare la riqualificazione.
Le riqualificazioni energetiche portano a una diminuzione del canone di locazione lordo? Come spiegato al punto 1, normalmente dopo una riqualificazione energetica il canone di locazione netto aumenta. Allo stesso tempo però diminuiscono le spese accessorie a causa del minore consumo di energia. Se il risparmio energetico è significativo, come negli edifici storici dagli elevati consumi, diminuisce il canone di locazione lordo e ciò è conveniente per chi affitta. Se però il canone lordo aumenta, è necessario rispondere alla domanda che segue.
Un aumento del canone lordo di locazione è praticabile sul mercato? Se i valori locativi di mercato (in caso di nuovi contratti d’affitto) sono più elevati del canone di locazione attuale, un aumento del canone lordo non dovrebbe intaccare il potenziale di affitto dell’immobile. Questo vale soprattutto per gli edifici storici nei principali centri urbani e nelle regioni in cui la popolazione è in forte crescita. In periferia e in alcune agglomerazioni in cui la percentuale di immobili sfitti è chiaramente sopra la media, investire in una riqualificazione energetica non è invece altrettanto conveniente. Se un aumento del canone di locazione lordo non è attuabile, il rendimento effettivo diminuisce. Dal punto di vista del proprietario di un immobile, investire non conviene.

La riqualificazione energetica può essere totale o parziale. Una riqualificazione totale può essere più conveniente di una riqualificazione parziale, soprattutto quando è necessaria dal punto di vista strutturale. È particolarmente vantaggiosa per gli edifici storici in zone centrali che necessitano di ristrutturazione, poiché il guadagno (sia in termini di qualità sia in termini economici) sul mercato potrebbe essere particolarmente elevato.

Conclusioni per gli investitori: cinque considerazioni utili

Rendimenti più alti sono possibili. Grazie a maggiori detrazioni fiscali, sovvenzioni e possibili adeguamenti dei canoni di locazione, una riqualificazione energetica può generare un rendimento importante. Nel contesto attuale di tassi bassi, grazie a finanziamenti esterni la redditività del capitale proprio genera spesso entrate a due cifre percentuali.
Un aumento delle tasse migliora la redditività. Un aumento delle tasse sulla CO₂ comporta costi energetici maggiori, rendendo una riqualificazione conveniente dal punto di vista di chi affitta. Soprattutto in periferia, il rendimento per i proprietari aumenterebbe, perché potrebbe comportare un aumento del canone di locazione netto. Nei centri verrebbe incentivata una riqualificazione totale.
Una riqualificazione migliore non significa automaticamente rendimenti migliori. I rendimenti di una riqualificazione diminuiscono all’aumentare del volume di investimento. All’investitore o all’investitrice spetta stabilire se l’obiettivo è rendere la riqualificazione il più conveniente possibile, ridurre a zero il consumo di energia o puntare a un edificio «energy plus».
Certificati convenienti. Certificati energetici quali il Certificato Energetico Cantonale degli Edifici (CECE) o Minergie potrebbero diventare lo standard nel medio termine, anche in presenza di costi significativi a seconda della complessità del certificato. Una conseguenza potrebbe essere un aumento del prezzo (o almeno nessuna riduzione) in caso di vendita dell’immobile o di capitalizzazione (come nel caso di azioni e di fondi immobiliari).
Migliori possibilità d’affitto. Edifici efficienti dal punto di vista energetico possono godere a lungo termine di un aumento delle possibilità di affitto, dato che in futuro sempre più locatari considereranno questo aspetto.