Real Estate Focus 2025

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Chapitres surlignés

Avenir – L’immigration, un vecteur de croissance

La croissance démographique est déterminante pour l’appréciation de l’immobilier résidentiel. Le recul de l’immigration couplé au vieillissement de la population induira probablement un ralentissement progressif de la croissance démographique en Suisse jusqu’en 2045. À long terme, cela devrait atténuer la pénurie qui touche actuellement le marché résidentiel.

Le graphique illustre le solde migratoire et l’excédent de naissances en Suisse de 1956 à 2045. Le solde migratoire devrait rester le principal vecteur de croissance démographique à l’avenir. Les sources sont l’OFS et �۶��Ƶ.

Vieillissement de la population – Le marché perd de sa dynamique

Le marché immobilier suisse sera marqué par le vieillissement croissant au cours des prochaines décennies. Les régions à faible croissance démographique risquent d’être confrontées à une hausse des taux de vacance conjuguée à un recul des prix des logements en propriété.

Le graphique illustre les régions économiques de la Suisse. Une forte hausse du nombre de retraités est prévue jusqu’en 2045, surtout dans les cantons de Thurgovie, d’Argovie, de Zurich et de Berne ainsi que dans l’Arc lémanique. Les régions à risque de fort vieillissement recouvrent principalement de vastes pans des Grisons et du Tessin. La source est �۶��Ƶ.

Pénurie de logements – Les locataires en quête de compromis

La forte croissance démographique des dernières années contribue à la pénurie de logements actuelle. Par conséquent, la taille des ménages augmente et les régions peu onéreuses connaissent une demande accrue. L’écart entre les loyers existants et proposés conduit à une sous-occupation des logements, ce qui renforce encore la pénurie.

Le graphique montre la corrélation entre le nombre de logements vacants et la part des ménages d’au moins trois personnes dans la croissance totale du nombre de ménages. Moins les logements vacants étaient nombreux, plus la part des grands ménages était élevée. Les sources sont l’OFS et �۶��Ƶ.

Logement en propriété – La capacité financière est un obstacle

Grâce à des coûts de financement en recul, la demande de logements en propriété connaît une nette progression, entraînant une reprise des prix. Mais la problématique de la capacité financière rend l’acquisition d’un logement difficile pour de plus en plus de ménages, a fortiori dans les agglomérations des grandes villes.

Le graphique montre que la part des adultes de 20 à 29 ans qui habitent chez leurs parents ou en colocation a augmenté de 2011 à 2022. Les sources sont l’OFS et �۶��Ƶ.

Logements locatifs – Des investisseurs confiants

Avec le retour des taux bas, la classe d’actifs des immeubles résidentiels a bénéficié d’un regain d’attractivité. Certes, la demande de logements locatifs a dépassé son record absolu, mais elle devrait aussi permettre une bonne croissance des revenus locatifs à moyen terme et donc encore favoriser l’appréciation des biens.

Le graphique montre que le solde migratoire est très supérieur à la moyenne à long terme depuis 2022. Les sources sont le Secrétariat d’État aux migrations et �۶��Ƶ.

Bureaux – Priorité aux bons emplacements

L’optimisation continue des superficies a conduit à une offre de surfaces de bureaux excédentaire. La part du télétravail devrait encore progresser à moyen terme. Dans l’immédiat, Zurich et Zoug continueront de creuser leur avance sur les autres grands marchés de bureaux.

Le graphique montre que les investissements dans les transformations de bureaux sont restés constants alors que les investissements dans les nouvelles constructions ont nettement diminué dans les grandes villes. Les sources sont l’OFS et �۶��Ƶ.

Vente – Pas de répit

La mutation structurelle du commerce de détail se poursuit. Alors que le segment alimentaire est à peine affecté par le commerce en ligne, les fermetures de magasins se poursuivent inexorablement dans le secteur non alimentaire.

Le graphique montre que le nombre de lieux de travail dans le commerce de détail a diminué de 2011 à 2022, alors qu’il a progressé dans le secteur manufacturier et dans l’ensemble de l’économie. Les sources sont l’OFS et �۶��Ƶ.

Logistique et industrie – Beaucoup de défis et d’opportunités

Dans un contexte difficile, l’immobilier industriel et logistique suisse a montré sa résistance dernièrement. En particulier, le segment logistique devrait dégager des rendements solides à long terme, mais il reste peu accessible comme placement direct.

Le graphique montre que les biens industriels et logistiques présentent un rendement des revenus élevé et stable et que leur rendement était supérieur à l’ensemble du marché dernièrement. Les sources sont MSCI et �۶��Ƶ.

Fonds immobiliers – Les agios mis à l’épreuve

Après une forte performance en 2024, les fonds immobiliers suisses jouissent encore d’une valorisation élevée en comparaison historique. Une part importante des agios ne s’explique que par l’anticipation d’une baisse des taux. Si cette attente se dissipe, une correction des cours est à prévoir.

Le graphique montre que les agios (c’est-à-dire les primes) sur les fonds immobiliers suisses ont augmenté en moyenne au cours des derniers mois et sont actuellement supérieurs à leur moyenne à long terme. Les sources sont les rapports annuels de fonds immobiliers cotés en Bourse, Bloomberg et �۶��Ƶ.

Global – Retour des investisseurs

Il devrait y avoir un regain d’intérêt pour les placements dans l’immobilier commercial mondial en 2025. L’inflation est pratiquement revenue à la normale, ce qui entraîne une baisse des taux d’intérêt et des coûts de financement.

Situation actuelle – Ce n’est pas la destination mais la route qui compte

Le taux de remplacement du chauffage résidentiel est encore trop bas pour que les objectifs de durabilité soient atteints d’ici 2050. L’interdiction des systèmes de chauffage fossile devrait faciliter la transition vers la neutralité carbone des bâtiments résidentiels. Les cantons qui disposent déjà de réglementations correspondantes devraient progresser beaucoup plus vite.

Le graphique montre que la part des bâtiments résidentiels dotés d’un mode de chauffage durable en Suisse devrait augmenter de 40% en 2024 à 53% d’ici 2030 selon nos prévisions. Les sources sont l’OFS et �۶��Ƶ.

Rentabilité – Des incitations lacunaires

S’il est vrai que les incitations financières en faveur des assainissements énergétiques sont significatives, elles ne garantissent pas un rendement attrayant pour autant. Cette obligation d’assainissement croissante a parfois un impact négatif sur les valeurs immobilières. Le développement du chauffage à distance est essentiel pour atteindre les objectifs climatiques dans le secteur des bâtiments.

Le graphique compare le rendement des assainissements énergétiques pour les maisons individuelles et les logements collectifs. Le remplacement du chauffage d’une maison individuelle dégage le rendement le plus élevé, l’assainissement complet d’un logement collectif le rendement le plus faible. La source est �۶��Ƶ.

Avenir – Un sprint final coûteux

La Suisse a nettement réduit les émissions de CO₂ du secteur des bâtiments, mais elle ne brille pas dans le classement international. Le pays orientera ses efforts vers la réduction et la compensation des émissions grises dues aux nouvelles constructions et aux assainissements.